Της Βασιλικής Παραδιά*
Δημοσιεύτηκε στην έντυπη έκδοση της εφημερίδας ΤΑ ΝΕΑ στις 22 Ιουλίου 2022
Ο «εφιάλτης» κυριολεκτικά κάθε ιδιοκτήτη, όταν ξενοικιαστεί ένα ακίνητο του, είναι σε ποιόν, αλλά και με ποιους όρους, θα καταρτίσει τη νέα σύμβαση μίσθωσής του.
Εν όψει της νέας μισθωτικής περιόδου του Σεπτεμβρίου, θα προσπαθήσουμε με το άρθρο αυτό να δώσουμε κάποιες βασικές κατευθύνσεις, ιδιαίτερα στους νέους εκμισθωτές, ώστε να αποφύγουν λάθη που μπορεί να τους κοστίσουν ακριβά στη συνέχεια.
Η σύναψη μιας νέας μίσθωσης προϋποθέτει ότι ο εκμισθωτής έχει διαθέσιμο ακίνητο, ουσιαστικά και πολεοδομικά κατάλληλο για τη χρήση που το εκμισθώνει, που αυτή δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Δεν νοικιάζουμε ποτέ ένα αυθαίρετο, ακατάλληλο και ανασφαλές ακίνητο. Αν αμφιβάλουμε, θα πρέπει να συμβουλευτούμε το μηχανικό ή/και το δικηγόρο τους.
Η αναζήτηση ενοικιαστή γίνεται αρχικά μέσα από τους ενοίκους του ίδιου του κτιρίου, της γειτονιάς, και στη συνέχεια μέσω τοπικού μεσιτικού γραφείου, το οποίο έχει πάντοτε την ευχέρεια μιας προσέγγισης της φερεγγυότητας του υποψήφιου μισθωτή. ΟΙ ιδιοκτήτες πρέπει πάντοτε να προτιμούν τον «καλό ενοικιαστή» από το «καλό μίσθωμα», δηλαδή να μην επιμένουν σε υψηλό ποσό ενοικίου, γιατί εγκυμονεί τον ιδιαίτερα υψηλό κίνδυνο πλήρους αφερεγγυότητας του ενοικιαστή και σημαντικής ζημιάς σε βάρος τους, ιδιαίτερα από κάποιους που θέλουν να εγκατασταθούν στο ακίνητό τους με το εξ αρχής σχέδιο να μην πληρώσουν απολύτως τίποτε!
Δεν παίρνουμε ποτέ “προκαταβολή” ενοικίου ή εγγύησης, και δεν δίνουμε ποτέ τα κλειδιά του ακινήτου μας, έστω και προσωρινά, πριν βεβαιωθούμε για τα πλήρη στοιχεία του ενδιαφερόμενου ενοικιαστή, και πριν υπογράψουμε έγγραφο μισθωτήριο. Επίσης δεν νοικιάζουμε ποτέ ακίνητο με ενεργό σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομά μας ή δικού μας προσώπου. Τέλος αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ’ εμάς υποψήφιο μισθωτή ή νεοσύστατη εταιρία, και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, ζητάμε να μας δώσει ό ίδιος στοιχεία φερεγγυότητάς του, ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής του.
Το επόμενο βήμα είναι η σύνταξη και υπογραφή του μισθωτηρίου εγγράφου μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, που είναι απόλυτα απαραίτητο, γιατί αυτό, και όχι πλέον ο νόμος, ρυθμίζει τη μεταξύ τους σχέση. Αν δεν συνταχθεί μισθωτήριο, αλλά γίνει απλή ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ, σε βάρος μας θα ισχύσει σειρά ιδιαίτερα δυσμενέστατων διατάξεων του Αστικού Κώδικα. Για απλές μισθώσεις οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν να χρησιμοποιούν τα υποδείγματα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ, για μισθώσεις όμως με σημαντικό αντικείμενο, θεωρούμε απαραίτητο να αναθέτουν τη διαπραγμάτευση και σύνταξή τους στο δικό τους δικηγόρο.
Η ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια των νέων μισθώσεων, επαγγελματικών και κατοικιών, είναι η τριετία. Τυχόν μεγαλύτερος συμβατικός χρόνος δεσμεύει τα μέρη, εκτός αντίθετης συμφωνίας. Η χρήση του μισθωμένου ακινήτου πρέπει να προσδιορίζεται στο μισθωτήριο ειδικά και όχι αόριστα ή γενικόλογα.
Το ποσό του ενοικίου καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους, όπως και κάθε μετέπειτα αναπροσαρμογή του. Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε το πράγματι συμφωνούμενο ποσό, και όχι κάποιο μικρότερο, γιατί στη συνέχεια, αν η διαφορά δεν καταβάλλεται, δεν θα μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά.
Στο μισθωτήριο πρέπει να αναφέρονται σαφώς οι υποχρεώσεις του μισθωτή σε ότι αφορά τη συντήρηση και τις επισκευές του ακινήτου, τις κοινόχρηστες δαπάνες, τις παροχές κοινής ωφελείας, την καταβολή του χαρτοσήμου (3,6% στις μισθώσεις πλην κατοικιών), την τυχόν ασφάλιση του κτιρίου, τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων των κτιρίων, τις ισχύουσες απαγορεύσεις εκ του κανονισμού πολυκατοικίας, και κάθε άλλη σημαντική λεπτομέρεια.
Τροποποιήσεις, παρατάσεις, και μάλιστα αόριστης διάρκειας ώστε να μην δεσμεύουν υπέρμετρα την ιδιοκτησία, και αναπροσαρμογές μισθώματος, αλλά και λύσεις μισθώσεων μπορούν σήμερα να γίνονται με απλή ηλεκτρονική δήλωση στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Όμως η αρχική σύναψη της μίσθωσης πρέπει πάντοτε να γίνεται με έγγραφο μισθωτήριο. Η προθεσμία ανάρτησης των ηλεκτρονικών δηλώσεων είναι η τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης, ή της τροποποίησης, αναπροσαρμογής, λύσης κλπ. Τη δήλωση της λύσης της μίσθωσης, άποψή μας είναι ότι πρέπει την αναρτούμε στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ μόνον μετά την απόδοση σε εμάς του ακινήτου μας και των κλειδιών του.
Σε ότι αφορά τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, υπενθυμίζουμε τη ρητή σύσταση του ΔΕΔΔΗΕ προς τους εκμισθωτές ακινήτων προς αποφυγή ρευματοκλοπών, να μην παραδίδουν τα κλειδιά του ακινήτου που εκμισθώνουν σε νέο ενοικιαστή, αν εκείνος δεν υπογράψει πρώτα σύμβαση προμήθειας ηλεκτρικού ρεύματος με τον πάροχο της επιλογής του. Ειδικότερα για την ΕΥΔΑΠ, επισημαίνουμε ότι η παροχή, και η τελική ευθύνη για την πληρωμή του λογαριασμού δυστυχώς παραμένει πάντοτε στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, γι΄αυτό και πρέπει να ελέγχεται συχνά η πληρωμή των λογαριασμών αυτών, όπως και των κοινοχρήστων.
* Η Βασιλική Παραδιά είναι Δικηγόρος παρ΄Αρείω Πάγω, Οργαν. Γραμματεύς της ΠΟΜΙΔΑ.
Πηγή: pomida.gr
Ακολουθήστε το Sahiel.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
